【新北市社會住宅包租代管】房東租客必看攻略：資格、優缺點與業者名單總整理

為落實社會住宅政策，政府積極鼓勵房東釋出閒置的住宅，透過新北市包租代管的方式轉化為社會住宅。不只租屋族能因此受惠，房東們加入社宅包租代管計畫，更能享有房屋稅、地價稅減徵，甚至還有所得稅每月最高1.5萬元租金免稅額，超過部分再減徵60%必要扣除額的極大優惠。這項政策主打「3稅有減免、3費有補助、3年有服務」，對於手邊有空屋卻無暇管理的屋主而言，絕對是活化資產、穩定收租的最佳解方，同時也能幫助許多需要居住空間的民眾，讓每間空屋展現其應有的社會價值。

什麼是新北市社會住宅包租代管？包租與代管方案深度解析

新北市社會住宅包租代管計畫的核心概念，是將民間閒置的房屋資源導入專業的管理機制。辦理方式主要分為「包租」與「代租代管」兩個方案，房東可以依照自身的風險承受度與管理意願進行選擇。

包租方案：政府委託業者當二房東

在包租包管的模式下，政府、專責機構或委託的民間業者會承租民間住宅。於合約期間內，包租業者會以市場租金價格的8折按月支付房租給原屋主。隨後，包租者會以二房東的形式，將房屋轉租給弱勢房客或其他符合資格的承租人，並且全權負責轉租與後續的經營管理事宜。這個方案的最大好處是房東完全免除房屋空置的風險，每個月都能穩穩收租。

代租代管方案：專業媒合與協助管理

相較於包租方案，代租代管是由房東直接與房客簽約，但規定租金不得超過市場租金價格的9折。在這個方案中，業者主要扮演媒合與代為管理的角色，協助處理租屋期間的各項瑣事。對於房客而言，得依身分資格申請一定比例之租金補助，減輕生活負擔。

社會住宅包租代管優缺點大解密

天下沒有白吃的午餐，了解社會住宅包租代管優缺點，是每一位準備投入的房東與租客必做的功課。將資訊攤在陽光下，才能做出最符合自身利益的決策。

房東加入計畫的絕對優勢

加入計畫的房東，最直接的感受就是「省時、省力、又省稅」。除了前述的所得稅免稅額與減徵優惠外，政府還提供修繕費用的補助。業者提供的專業管家服務，能代為處理租客的疑難雜症、設備損壞報修，甚至是租金催繳，讓房東徹底擺脫惡房客的夢魘，實現真正意義上的被動收入。

必須評估的潛在缺點與限制

最明顯的缺點在於「租金天花板」。無論是包租的8折或是代租代管的9折，房東的帳面租金收入必定低於市場行情。然而，若將節省下來的稅賦、修繕補助，以及自行招租所需付出的時間成本與空窗期風險一併計算進去，這筆看似打折的租金，實質報酬率往往比自行出租還要來得穩健。

以下為包租與代管兩個方案的詳細分析比較表，幫助您快速釐清兩者差異：

方案類型	租金設定標準	簽約對象	房屋管理責任與空置風險	適合對象
包租方案	市場租金價格的8折	房東與包租代管業者簽約（業者再轉租）	業者全權負責管理，並由業者承擔房屋空置風險。	追求絕對穩定、完全不想處理租屋瑣事的房東。
代租代管	最高不超過市場租金9折	房東直接與房客簽約	業者協助代管，但房屋若無人承租，房東需承擔空置損失。	希望租金收益稍微高一點，且能接受短暫空窗期的房東。

新北市社會住宅包租代管資格與申請條件

想要參與這項雙贏的政策，無論是房東還是房客，都需要符合特定的新北市社會住宅包租代管資格。

房東端的資格要求

房東只需擁有新北市的合法住宅，且該物件目前處於空屋狀態，並無其他租賃契約存在。只要建築物具備基本的居住功能與安全性，即可向政府委託的合法業者提出申請。審核通過後，業者便會啟動物件上架與媒合的程序。

房客端的資格要求

對於房客而言，新北市政府為照顧不同族群，將承租資格分為一般戶與弱勢戶。只要年滿一定歲數，且家庭成員在新北市無自有住宅，家庭年所得與每人每月平均所得低於新北市當年度公告的標準，即可提出申請。弱勢戶若具備低收入戶、中低收入戶或身心障礙等特殊身分，更能依身分資格申請更高比例的租金補助。

善用社會住宅包租代管網站與查詢系統

在這個數位化的時代，政府為了讓資訊更加透明便民，整合了多個社會住宅包租代管網站，讓民眾能夠快速找到心儀的物件或合法的業者。

內政部不動產資訊平臺

這是一個最具權威性的社會住宅包租代管查詢管道。房東與房客都可以透過連結內政部不動產資訊平臺，深入認識社會住宅包租代管公會版的各項細節，包含房東篇、房客篇、租屋百科以及各期計畫的詳細規範。網站上擁有最完整的政策宣導與法規說明，是所有參與者必看的官方指南。

結合民間力量的新北市社會住宅租屋網

為了加速物件媒合，內政部更與數字科技旗下591房屋交易網合作，在租屋平台架設「社會住宅專區」。這個專區專門刊登社宅出租物件，方便民眾上網瀏覽查詢。透過這種公私協力的模式，民眾只要打開平常熟悉的新北市社會住宅租屋網介面，就能輕鬆篩選位於新北市板橋區、三重區、中和區、永和區、新莊區等各個行政區的優質社宅物件，了解目前的案件列表狀態是處於申租中、管理中、興建中還是規劃中。

嚴選新北市社會住宅包租代管業者

政策再好，也需要優質的執行團隊來落地。新北市政府委託了多家專業機構來推動這項計畫，房東與租客務必透過合法的包租代管業者名單進行接洽，以確保自身權益。

高指名度的專業服務團隊

新北市擁有許多高指名度的社會住宅包租代管業者，這些品牌擁有最專業的服務團隊，能協助房東與租客申請租屋補貼，主打免服務費、免仲介費。他們不僅提供租金補助與稅賦減免的諮詢，有些專業團隊甚至能實現租、管、售一條龍的服務，讓房地產的資產配置更具彈性。

知名業者據點與聯絡資訊範例

在尋找新北市社會住宅包租代管業者時，可以直接聯繫官方核可的企業。例如，新北市社會住宅包租代管3.0計畫中，許多房東會選擇「廿一世紀社會住宅」，透過免付費專線0800-000-039，立刻有專人為您服務。另外，若物件位於淡水區，也可以尋找像是「寄居蟹租屋股份有限公司新北分公司」，其服務電話為(02)2620-9966，據點地址位於新北市淡水區新巿二路三段90號。選擇在地深耕的業者，能獲得更即時、更貼心的物業管理服務。

10大常見問與答FAQ

1. 什麼是社會住宅包租代管？

社會住宅包租代管是政府為了活化民間閒置空屋所推動的政策，透過委託專業租賃業者，以「包租」或「代管」的方式，將房屋轉化為社會住宅，提供給有居住需求的民眾，並給予房東稅賦減免與修繕補助。

2. 房東加入計畫有哪些稅賦優惠？

房東可享有「3稅有減免」的優惠，包含房屋稅與地價稅減徵，以及個人綜合所得稅每月最高1.5萬元的租金免稅額，超過免稅額的部分還能再減徵60%的必要扣除額。

3. 包租和代租代管有什麼不同？

「包租」是業者以市價8折向房東承租，業者當二房東並承擔空置風險；「代租代管」則是房東與房客直接簽約，租金最高不超過市價9折，業者僅負責媒合與管理，房東需承擔空置風險。

4. 房東加入計畫需要支付仲介費嗎？

不需要。透過合法的包租代管業者媒合物件，房東與房客皆可享有免服務費、免仲介費的優惠。

5. 房客可以申請租金補助嗎？

可以。房客若符合新北市社會住宅包租代管資格中的一般戶或弱勢戶標準，得依身分資格向政府申請一定比例之租金補助，大幅減輕租屋負擔。

6. 房東的房屋修繕有補助嗎？

有的。政府針對加入計畫的房東，提供每年一定額度的房屋修繕補助費用，確保居住環境的品質與安全，詳細額度依當期計畫規定辦理。

7. 哪裡可以找到合法的包租代管業者名單？

民眾可至內政部不動產資訊平臺，或各縣市政府官方網站的社會住宅專區，查詢經政府核可、委託的合法包租代管業者名單。

8. 民眾如何查詢目前有哪些社會住宅正在出租？

內政部與591房屋交易網合作架設了「社會住宅專區」，民眾可以上網針對新北市板橋區、三重區等特定行政區，查詢目前申租中的案件列表。

9. 房屋交給業者代管，合約通常是簽多久？

合約期間依據政府當期推動的計畫（例如社會住宅包租代管3.0或4.0計畫）而定，通常主打「3年有服務」，以確保房客居住的穩定性與房東收租的長久性。

10. 如果遇到租屋糾紛該怎麼辦？

因為有專業的包租代管業者介入，合約期間若發生修繕爭議或租金遲繳等問題，皆由業者提供第一線的專業管家服務進行協調與處理，大幅降低房東與房客直接發生衝突的機率。